Nº 37 / Diciembre 2018

Novedades en los arrendamientos urbanos

El pasado 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018 por el que se aprueban medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y que modifica La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Propiedad Horizontal, entre otras.

La finalidad de esta reforma es aumentar la oferta de la vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino, estableciendo, asimismo, estímulos económicos y fiscales.

Las principales novedades que introduce esta norma son las siguientes:

 

Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos

  • Se incrementan los plazos de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, de 3 a 5 años si el arrendador es persona física y a 7 si es persona jurídica.
  • Respecto a la prórroga tácita, establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más (hasta ahora el plazo era de 1 año).
  • En los contratos de arrendamiento de renta reducida, de hasta 5 años de duración o de hasta 7 años si el arrendador es persona jurídica, la actualización anual de la renta durante el plazo de prórroga obligatoria no podrá exceder del IPC.
  • Fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Se mantiene la aplicación de la Ley, en su caso, de forma complementaria, al Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.
  • Considera alquiler turístico todos los que estén sometidos a la normativa sectorial turística.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
  • Se permite a los arrendadores realizar obras de mejora en cualquier momento, previo acuerdo entre arrendador y el arrendatario, e incrementar por ello la renta, siempre que tales obras sean realmente de mejora y no meras obras de conservación, y hayan transcurridos 5 años de duración del contrato o 7 su el arrendador fuera persona jurídica.
  • Se limitan los supuestos de fuerza mayor que pueden justificar que el arrendador no ocupe la vivienda en los tres meses posteriores a haberla recuperado por necesitarla para sí o para los familiares previstos en la ley.
  • Se prevé que la legislación sobre vivienda establezca un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, cuando el arrendador venda todas las viviendas de las que sea propietario en el edificio o cuando los distintos propietarios del mismo lo vendan de forma conjunta a un mismo comprador.

 

Modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal

  • Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad y a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % (antes el 5%) del último presupuesto ordinario.
  • En materia de viviendas de uso turístico, se explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

 

Modificaciones en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

  • Se establece una exención en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU.

 

Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil

  • Se contempla una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica. De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.

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